10

ایک گھر کا خواب 4 ملین امریکیوں کی پہنچ سے باہر ہے۔

محققین اور ہاؤسنگ انڈسٹری کے ماہرین کا کہنا ہے کہ اگرچہ تیزی سے بڑھتے ہوئے رہن کی شرح پہلے سے ہی زیادہ گرم ہاؤسنگ مارکیٹوں کو ٹھنڈا کرتی دکھائی دے رہی ہے، لیکن وہ لاکھوں امریکیوں کے گھر کی ملکیت کے خوابوں کو اور بھی پہنچ سے دور کر رہے ہیں۔

گھر کے لیے کوالیفائی کرنے کے لیے درکار آمدنی آسمان کو چھو رہی ہے: $340,700 کے درمیانی قیمت والے گھر کے لیے رہن، پراپرٹی ٹیکس اور انشورنس کی ادائیگیوں پر اپریل 2022 میں ایک سال پہلے کی نسبت $700 فی ماہ زیادہ لاگت آئی ہے۔ اور اس طرح کے گھر کے لیے کوالیفائی کرنے کے لیے درکار سالانہ آمدنی اپریل 2022 میں پچھلے سال کے مقابلے $28,000 زیادہ ہے، ہارورڈ کے جوائنٹ سینٹر فار ہاؤسنگ اسٹڈیز کے مطابق، جس نے فریڈی میک اور نیشنل ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز کے ڈیٹا کا تجزیہ کیا۔

جوائنٹ سینٹر فار ہاؤسنگ اسٹڈیز کے سینئر ریسرچ ایسوسی ایٹ ڈینیئل ٹی میک کیو نے کہا کہ اس نے صرف گزشتہ سال کے دوران تقریباً 4 ملین کرایہ داروں کی قیمتیں طے کیں۔

“اگر دروازہ سستی گھر کی ملکیت پر بند ہو رہا ہے تو، یہ ہاؤسنگ میں کچھ اہم عدم مساوات کو بند کر دے گا،” انہوں نے رپورٹ کے بارے میں ایک ویب کاسٹ پینل بحث کے دوران بدھ کو کہا۔

دو ہاؤسنگ مارکیٹوں کی کہانی

وبائی مرض سے پہلے ہونے والے معاشی فوائد؛ مالی محرک فوائد اور وبائی امراض کے دوران پیشگی بندشوں اور بے دخلیوں پر پابندیاں؛ اور ایک مضبوط ملازمت کا بازار؛ لوگوں کو نہ صرف ان کے گھروں میں رکھنے میں مدد ملی بلکہ دوسرے امریکیوں – خاص طور پر پرانے ہزار سالہ اور رنگین لوگوں کو – کو گھر کے مالک بننے کے لیے مالی وسائل حاصل کرنے کی اجازت دی۔

لیکن مارچ 2022 میں، گھروں کی قیمتوں میں سال بہ سال 20.6 فیصد اضافہ ہوا – جو کہ ریکارڈ رکھنے کے 30 سالوں میں سب سے بڑی چھلانگ تھی، CoStar اور CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices ڈیٹا کے جوائنٹ سینٹر فار ہاؤسنگ اسٹڈیز ٹیبلیشن کے مطابق۔ کرایوں میں بھی اضافہ ہوا، خاص طور پر واحد خاندانی گھروں کے لیے جو وبائی امراض کے دوران خاندانوں کے لیے دور دراز کے دفتر کی جگہ کے طور پر کام کرتے تھے۔

اس نے سرمایہ کاری کرنے والی فرموں کی نظر پکڑ لی، جنہوں نے عروج پر بازاروں میں معمولی قیمت والے مکانات کو پھر کرائے پر لینے یا منافع کے لیے پلٹایا۔ ہارورڈ کے ہاؤسنگ اسٹڈیز کے محققین نے CoreLogic ڈیٹا کا حوالہ دیتے ہوئے نوٹ کیا کہ اس سال کی پہلی سہ ماہی کے دوران فروخت ہونے والے تمام گھروں کا تقریباً 30% سرمایہ کاروں کی ملکیت ہے۔

مونٹیری پارک، کیلیفورنیا میں نئے اپارٹمنٹس کی تعمیر کے دوران تعمیراتی کارکن لکڑی کے تختے پاس کر رہے ہیں۔

محققین نے کہا کہ نئی تعمیر میں بھی اضافہ ہوا، لیکن ان نئے گھروں کی اکثریت $400,000 سے زیادہ میں فروخت ہوئی، جس سے وہ پہلی بار گھر خریدنے والوں کی پہنچ سے دور ہو گئے۔

گھر کی ملکیت میں اضافہ، تاہم، دیرینہ، نظامی نسلی تفاوت کے فرق کو کم کرنے کے لیے کافی نہیں ہے۔ 2022 کے اوائل میں، سیاہ فام اور ہسپانوی گھرانوں کے لیے گھر کی ملکیت کی شرحیں بالترتیب 45.3% اور 49.1% تھیں۔ اس کے مقابلے میں، سفید فام گھرانوں کے پاس گھر کی ملکیت کی شرح 77% تھی، محققین نے امریکی مردم شماری ہاؤسنگ ویکینسی سروے کے اعداد و شمار کا حوالہ دیتے ہوئے لکھا۔

مطالعہ کے مطابق، گھریلو اقدار میں اضافہ اور وبائی امراض کے دوران ریکارڈ کم شرح سود نے گھر کے مالکان اور کرایہ داروں کے ساتھ ساتھ نسلی عدم مساوات کے درمیان پہلے سے ہی سخت دولت کے فرق کو مزید وسیع کیا۔

“وہ لوگ جو اپنے پہلے گھر خریدنے کی کوشش کر رہے ہیں، وہ خاندان جو کرائے سے باہر منتقل ہونے کی کوشش کر رہے ہیں۔ [housing] کچھ زیادہ سستی میں … مارکیٹ ابھی اس آبادی کے لئے کام نہیں کر رہی ہے،” وفاق کی ملکیت میں رہن کی حمایت کرنے والی گینی مے کی صدر، ایلانا میک کارگو نے کہا۔

بڑھتی ہوئی تشویش کو شامل کرتے ہوئے، انہوں نے کہا، نہ صرف وبائی امراض سے متعلق پابندیوں کے خاتمے کے بعد بے دخلی اور پیش بندی کی بڑھتی ہوئی شرحیں ہیں، بلکہ افراط زر کے اثرات بھی ہیں۔

میک کارگو نے کہا ، “ہمیں بہت جان بوجھ کر رہنا ہوگا کہ ہم لوگوں کو پیچھے نہیں چھوڑ رہے ہیں۔”

بڑے پیمانے پر طلب اور رسد کا عدم توازن

ہارورڈ کے مطالعے کے مطابق، 2020 کے دوران بے دخلی اور پیشگی پابندیوں نے بہت سے گھرانوں پر مالی دباؤ کو کم کرنے میں مدد کی، لیکن کچھ ابھی تک کھودنے میں کامیاب نہیں ہو سکے ہیں۔

دسمبر 2021 سے اپریل 2022 کے دوران تقریباً 10% گھرانے اپنے کرایہ یا رہن کی ادائیگیوں میں پیچھے تھے۔ ادائیگیوں میں پیچھے کرائے پر دینے والوں کا حصہ 14.5% تھا بمقابلہ مکان مالکان کے لیے 6%، محققین نے پایا۔

قومی کم آمدنی والے ہاؤسنگ کولیشن کی پبلک پالیسی کی سینئر نائب صدر سارہ سعدیان نے کہا، “گھروں کو بہت ہی غیر یقینی طور پر رکھا جائے گا، اور ہم اس کے نتیجے میں بے گھری میں اضافہ بھی دیکھ سکتے ہیں، جو کہ بہت سی کمیونٹیز میں پہلے سے ہی بڑھ رہی ہے۔” انہوں نے مزید کہا کہ یہ پہلے ہی ایک “بحران موڑ” پر ہے۔

اٹلانٹا میں مقیم ہوم بلڈر پلٹ گروپ کے صدر اور چیف ایگزیکٹیو آفیسر ریان مارشل نے کہا کہ اس کے مرکز میں سپلائی اور ڈیمانڈ کا ایک بڑا عدم توازن ہے۔ مارشل نے نوٹ کیا کہ زیادہ تعمیراتی لاگت، سپلائی کی رکاوٹوں اور زمین کے استعمال کی سخت پالیسیوں نے ترقی کی حوصلہ شکنی کی ہے۔

انہوں نے کہا کہ “موجودہ میونسپلٹی اور موجودہ رہائشی کوئی نیا پڑوسی نہیں چاہتے ہیں۔” “انہیں جنت کا ٹکڑا مل گیا ہے، اور وہ کوئی نئے دوست نہیں چاہتے، اور یہ دنیا کی افسوسناک حقیقت ہے جس میں ہم آج رہتے ہیں۔”

مشترکہ مرکز برائے ہاؤسنگ اسٹڈیز کے محققین نے نوٹ کیا کہ ایک ممکنہ حل بائیڈن انتظامیہ کے ہاؤسنگ سپلائی ایکشن پلان سے نکل سکتا ہے، جو ریاستی اور مقامی اصلاحات کی مالی اعانت کے ذریعے سستی رہائش کے اختیارات کو بڑھانا چاہتا ہے، اور وفاقی ملکیتی مکانات کے مالکان تک جانے کے لیے تقاضوں کو شامل کرتا ہے۔ قابضین، اور نجی شعبے کی سپلائی چین کے چیلنجوں سے نمٹنے میں مدد کرنا۔ ایک اور آپشن، انہوں نے نوٹ کیا، ریاست پر مبنی کوششیں ہیں جیسے کیلیفورنیا اور اوریگون جیسی ریاستوں میں کثافت کو فروغ دینے والی زمین کے استعمال میں تبدیلیاں۔

5 نشانیاں ہاؤسنگ مارکیٹ سست ہونا شروع ہو رہی ہے۔
جبکہ فیڈرل ریزرو گھروں کی مانگ کو کم کرنے اور شرحوں میں اضافہ کرکے افراط زر کو روکنے کی کوشش کرتا ہے، وہ فروخت کے لیے دستیاب گھروں کی تعداد پر جاری رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے بہت کم کام کر سکتا ہے، فیڈ کے چیئرمین جیروم پاول نے بدھ کو سینیٹ کی بینکنگ کمیٹی کے سامنے گواہی دیتے ہوئے کہا۔ پھر بھی، اس نے خبردار کیا، رہن کے بڑھتے ہوئے نرخ بالآخر لوگوں کو گھر کی ملکیت سے باہر کر سکتے ہیں۔

فیڈرل ریزرو سود کی شرح مقرر نہیں کرتا ہے جو قرض لینے والے براہ راست رہن پر ادا کرتے ہیں، لیکن اس کے اعمال ان پر اثر انداز ہوتے ہیں۔ رہن کی شرحیں 10 سالہ امریکی ٹریژری بانڈز کو ٹریک کرتی ہیں۔ لیکن رہن کے نرخ بالواسطہ طور پر افراط زر پر فیڈ کے اقدامات سے متاثر ہوتے ہیں۔ جیسا کہ سرمایہ کار شرح میں اضافے کو دیکھتے یا اس کی توقع کرتے ہیں، وہ اکثر سرکاری بانڈز فروخت کرتے ہیں، جس سے پیداوار زیادہ ہوتی ہے اور اس کے ساتھ، رہن کی شرح بھی۔

ہارورڈ کے محققین نے لکھا کہ کیا مانیٹری پالیسی کو سخت اور معاشی بدحالی کی حوصلہ افزائی کرنی چاہیے، جو اس سے بھی زیادہ تشویش کا باعث ہے۔

انہوں نے لکھا کہ “بہت سے گھرانوں کو مکانات کی بلند قیمتوں کی وجہ سے مالی طور پر دباؤ کا سامنا ہے، ایک سنگین مندی ہاؤسنگ کے عدم تحفظ میں حالیہ اضافے کو ایک لہر میں تبدیل کر سکتی ہے،” انہوں نے لکھا۔

سی این این کے میٹ ایگن اور انا باہنی نے اس رپورٹ میں تعاون کیا۔

Source link

اس خبر پر اپنی رائے کا اظہار کریں

اپنا تبصرہ بھیجیں