گھر کی قیمتوں میں کمی آ رہی ہے۔ بڑھتی ہوئی بے روزگاری اسے مزید خراب کر سکتی ہے۔

لندن
سی این این بزنس
–

پچھلے سال، آکلینڈ کی سب سے بڑی رئیل اسٹیٹ کمپنی نیوزی لینڈ کے سب سے بڑے شہر میں مانگ کو پورا کرنے کے لیے جائیدادیں اتنی جلدی فروخت نہیں کر سکی۔

رئیل اسٹیٹ ایجنسی بارفٹ اینڈ تھامسن کے منیجر گرانٹ سائکس نے کہا کہ مکانات “دروازے سے باہر اڑ رہے تھے۔” انہوں نے CNN بزنس کو بتایا کہ “ایسے لمحات تھے جب ایجنٹ کمرے کے ارد گرد کھڑے ہوتے ہیں اور حاصل کی جانے والی قیمتوں پر حیران ہوتے ہیں۔”

ایک مثال میں، ایک پراپرٹی 1 ملین نیوزی لینڈ میں فروخت ہوئی۔ ڈالر ($610,000) ایک نیلامی میں پوچھی جانے والی قیمت سے زیادہ جو آٹھ منٹ تک جاری رہی۔ (نیوزی لینڈ میں زیادہ تر گھر نیلامی میں فروخت ہوتے ہیں۔)

یہ مئی 2021 میں تھا، جب فروخت ہزاروں بولی دہندگان کو اپنی طرف متوجہ کیا جنہوں نے قیمتوں کو کبھی بھی زیادہ کر دیا۔ اس کے بعد سے، Sykes کے مطابق، نیلامی میں Barfoot & Thompson کی کلیئرنس کی شرح میں کمی آئی ہے، فروخت کے وقت کو طول دینے اور قیمتیں کم بھیجنے سے۔

نیوزی لینڈ کے رئیل اسٹیٹ انسٹی ٹیوٹ کے مطابق، اکتوبر 2021 سے نیوزی لینڈ میں پراپرٹی بیچنے میں لگنے والے وقت میں اوسطاً 10 دن کا اضافہ ہوا ہے۔ فروخت میں تقریباً 35 فیصد کمی آئی ہے اور گھر کی اوسط قیمتیں گزشتہ سال کے دوران 7.5 فیصد کم ہیں۔

نیوزی لینڈ ایک عالمی ہاؤسنگ مارکیٹ نچوڑ کے تیز اختتام پر ہے جس کے عالمی معیشت کے لیے سنگین اثرات ہیں۔

وبائی مرض میں تیزی، جس نے قیمتیں بھیجیں۔ اسٹراٹاسفیئر میں، بھاپ ختم ہو رہی ہے اور مکانات کی قیمتیں اب کینیڈا سے چین تک گر رہی ہیں، جو عالمی مالیاتی بحران کے بعد سے وسیع ترین ہاؤسنگ مارکیٹ کی سست روی کا مرحلہ طے کر رہی ہے۔

بڑھتی ہوئی شرح سود ڈرامائی تبدیلی کو آگے بڑھا رہی ہے۔ مہنگائی کے خلاف جنگ کے راستے پر چلنے والے مرکزی بینکوں نے شرحوں کو اس سطح پر لے لیا ہے جو ایک دہائی سے زیادہ عرصے سے نہیں دیکھا گیا تھا، جس کے قرض لینے کی لاگت پر اثرات مرتب ہوئے ہیں۔

امریکی رہن کی شرح 2002 کے بعد پہلی بار گزشتہ ماہ 7% سے اوپر رہی، جو کہ ایک سال پہلے صرف 3% سے زیادہ تھی، نومبر میں مہنگائی میں نرمی کے بعد قدرے پیچھے ہٹنے سے پہلے۔ یورپی یونین اور یونائیٹڈ کنگڈم میں، مارگیج کی شرح پچھلے سال سے دگنی سے زیادہ ہو گئی ہے، جو مارکیٹ سے خریداروں کا پیچھا کر رہی ہے۔

“مجموعی طور پر، یہ 2007-2008 کے بعد سے سب سے زیادہ پریشان کن ہاؤسنگ مارکیٹ کا نقطہ نظر ہے، جس میں مارکیٹیں معمولی گراوٹ کے امکانات اور 15%-20% کے بہت زیادہ مضبوط ہونے کے درمیان تیار ہیں،” ایڈم سلیٹر نے کہا، آکسفورڈ اکنامکس، ایک کنسلٹنسی کے ایک اہم ماہر اقتصادیات۔ .

کم قیمتوں کا تعین کرنے والا ایک اہم عنصر؟ بے روزگاری۔ سلیٹر کے مطابق، بے روزگاری میں تیزی سے اضافہ جبری فروخت اور پیش بندی کا باعث بن سکتا ہے، “جہاں بھاری چھوٹ عام ہے”۔

لیکن یہاں تک کہ اگر قیمتوں میں اصلاح ہلکی ہے، ہاؤسنگ مارکیٹ کی سست روی کے سنگین نتائج ہو سکتے ہیں کیونکہ ہاؤسنگ کے لین دین کے نتیجے میں معیشت کے دیگر شعبوں میں سرگرمی بڑھ جاتی ہے۔

“ایک مثالی دنیا میں، آپ کو اوپر سے تھوڑا سا جھاگ اڑا دیا جائے گا۔ [of house prices] اور سب کچھ ٹھیک ہے. یہ ناممکن نہیں ہے، لیکن اس بات کا زیادہ امکان ہے کہ مکانات کی بدحالی کے سنگین نتائج سامنے آئیں،” سلیٹر نے سی این این بزنس کو بتایا۔

آکسفورڈ اکنامکس کے مطابق برطانیہ، جرمنی، سویڈن، آسٹریلیا اور کینیڈا سمیت 18 ترقی یافتہ معیشتوں میں سے نصف سے زیادہ میں مکانات کی قیمتیں پہلے ہی گر رہی ہیں، جہاں فروری سے اگست تک قیمتیں تقریباً 7 فیصد کم ہوئیں۔

سلیٹر نے کہا کہ “ڈیٹا لیگز کا شاید یہ مطلب ہے کہ زیادہ تر مارکیٹیں اب گرتی ہوئی قیمتیں دیکھ رہی ہیں۔” “ہم اب ابتدائی دور میں کافی واضح بدحالی میں ہیں اور واحد اصل سوال یہ ہے کہ یہ کتنا کھڑا ہے اور کتنا طویل ہوگا۔”

ریاستہائے متحدہ میں مکانات کی قیمتیں – جو وبائی امراض کے دوران 1970 کی دہائی کے بعد سے سب سے زیادہ بڑھی تھیں – بھی گر رہی ہیں۔ گولڈمین سیکس کے ماہرین اقتصادیات جون سے مارچ 2024 تک پہنچنے والی چوٹی سے تقریباً 5%-10% کی کمی کی توقع کرتے ہیں۔

ڈلاس فیڈ کے ماہر اقتصادیات اینریک مارٹنیز گارسیا نے حال ہی میں ایک بلاگ پوسٹ میں لکھا کہ “مایوسی پسند” منظر نامے میں، امریکی قیمتیں 20 فیصد تک گر سکتی ہیں۔

چین میں نئے مکانات کی قیمتیں اکتوبر میں سات سالوں میں سب سے تیز رفتاری سے گریں، سرکاری اعداد و شمار کے مطابق، یہ جائیداد کی مارکیٹ میں گہرے ہونے والے بحران کی عکاسی کرتا ہے جس نے ملک کو مہینوں سے اپنی گرفت میں لے رکھا ہے اور اس کی معیشت پر بہت زیادہ بوجھ پڑ رہا ہے۔ ایک ریسرچ فرم چائنا انڈیکس اکیڈمی کے مطابق، اس سال گھروں کی فروخت میں 43 فیصد کمی آئی ہے۔

فروخت دوسری جگہوں پر بھی پھسل رہی ہے، کیونکہ بینک قرض دینے کے لیے زیادہ محتاط رویہ اپناتے ہیں اور گھریلو خریداروں کو بہت زیادہ قرض لینے کے اخراجات اور بگڑتے ہوئے معاشی نقطہ نظر کے پیش نظر خریداری میں تاخیر ہوتی ہے۔

سرکاری اعداد و شمار کے مطابق، ستمبر میں برطانیہ میں مکانات کی فروخت پچھلے سال کی سطح سے 32 فیصد کم تھی۔ قریب سے دیکھے گئے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ خریداروں کی نئی پوچھ گچھ اکتوبر میں لگاتار چھٹے مہینے 2008 کے بعد سب سے کم سطح پر آگئی، 2020 کے ابتدائی مہینوں کو چھوڑ کر جب وبائی امراض کی وجہ سے مارکیٹ بڑی حد تک بند تھی۔

نیشنل ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز کے مطابق، ریاستہائے متحدہ میں، اکتوبر میں موجودہ گھروں کی فروخت میں سال بہ سال 28 فیصد سے زیادہ کی کمی واقع ہوئی، جو کہ مسلسل نویں ماہانہ کمی ہے۔

UBS کے ذریعے ٹریک کیے گئے دنیا کے 25 بڑے شہروں میں رہن کی شرح گزشتہ سال سے اوسطاً تقریباً دوگنی ہو گئی ہے، جس سے گھر کی خریداری بہت کم سستی ہو گئی ہے۔

UBS گلوبل رئیل اسٹیٹ ببل انڈیکس کے مطابق، “سروس سیکٹر کا ایک ہنر مند کارکن وبائی مرض سے پہلے کے مقابلے میں تقریباً ایک تہائی کم رہائشی جگہ کا متحمل ہو سکتا ہے۔”

نئے خریداروں کو ختم کرنے کے ساتھ ساتھ، شرحوں میں تیزی سے اضافے نے موجودہ گھر کے مالکان کو حیران کر دیا ہے جو ایک دہائی سے زائد انتہائی کم قرضے لینے کے عادی ہیں۔

برطانیہ میں، 2009 سے لے کر اب تک پہلی بار خریداروں کو 4 ملین سے زیادہ رہن جاری کیے گئے ہیں، جب شرحیں صفر کے قریب تھیں۔ بروکر نائٹ فرینک میں برطانیہ کے رہائشی تحقیق کے سربراہ ٹام بل نے کہا کہ “وہاں بہت سے لوگ ہیں جو اس بات کی تعریف نہیں کرتے کہ جب ان کے ماہانہ اخراجات میں اضافہ ہوتا ہے تو یہ کیسا ہوتا ہے۔”

جن ممالک میں متغیر شرح رہن کا بڑا حصہ ہے، جیسے سویڈن اور آسٹریلیا، جھٹکا فوری ہوگا اور زبردستی فروخت کے خطرے کو بڑھا سکتا ہے جو قیمتوں کو تیزی سے نیچے لے جاتا ہے۔

لیکن ان جگہوں پر بھی جہاں رہن کا ایک بڑا حصہ مقرر ہے، جیسے کہ نیوزی لینڈ اور برطانیہ، ان رہن کی اوسط میچورٹی کافی کم ہے۔

“اس کا مطلب ہے کہ بہت زیادہ قرض اگلے سال کے دوران (اکثر نمایاں طور پر) زیادہ شرحوں سے مشروط ہو گا یا اس سے کہیں زیادہ پہلے ایسا لگتا ہے ،” سلیٹر نے گذشتہ ماہ ایک رپورٹ میں لکھا تھا۔

اگرچہ شرح سود ہاؤسنگ مارکیٹ کی سست روی کے لیے اتپریرک رہی ہے، ملازمتوں کی مارکیٹ اس بات کا تعین کرنے میں بڑا کردار ادا کرے گی کہ آخر کار کم قیمتیں کیسے گرتی ہیں۔

آکسفورڈ اکنامکس کے ذریعہ ماضی کے مکانات کی قیمتوں کے کریشوں کی ماڈلنگ سے پتہ چلتا ہے کہ کساد بازاری کی شدت کا تعین کرنے میں روزگار ہی فیصلہ کن عنصر ہے، کیونکہ بے روزگاری میں اضافہ جبری فروخت کرنے والوں کی تعداد کو بڑھاتا ہے۔

آکسفورڈ اکنامکس کے چیف گلوبل اکانومسٹ، انیس میکفی کے مطابق، “تاریخ سے پتہ چلتا ہے کہ اگر لیبر مارکیٹس مضبوط رہ سکتی ہیں، تو مزید بے نظیر اصلاح کے امکانات زیادہ ہیں۔”

وبائی امراض کے آغاز میں گرنے کے بعد سے بہت ساری ترقی یافتہ معیشتوں میں روزگار کی سطح بحال ہوگئی ہے۔ لیکن اس بات کی ابتدائی نشانیاں ہیں کہ لیبر مارکیٹیں ٹھنڈی ہونا شروع ہو رہی ہیں کیونکہ کمزور معاشی ترقی کارکنوں کی مانگ کو متاثر کرتی ہے۔

سال کے آغاز میں مضبوطی سے صحت یاب ہونے کے بعد، بین الاقوامی لیبر آرگنائزیشن کے اندازوں کے مطابق، کام کرنے والے گھنٹوں کی تعداد تیسری سہ ماہی میں وبائی امراض سے پہلے کی سطح سے 1.5 فیصد کم تھی، جو کہ 40 ملین کل وقتی ملازمتوں کا خسارہ ہے۔

ILO نے اکتوبر کی ایک رپورٹ میں کہا کہ “عالمی لیبر منڈیوں کا منظر حال حالیہ مہینوں میں خراب ہوا ہے اور موجودہ رجحانات کے مطابق ملازمتوں کی اسامیوں میں کمی آئے گی اور 2022 کی آخری سہ ماہی میں عالمی روزگار کی نمو نمایاں طور پر خراب ہو جائے گی۔”

اکتوبر میں ریاستہائے متحدہ میں بے روزگاری کی شرح 3.7 فیصد تک بڑھ گئی۔ برطانیہ میں نوکریوں کی اسامیاں ایک سال کی کم ترین سطح پر آگئی ہیں۔ یو کے آفس برائے بجٹ کی ذمہ داری کو توقع ہے کہ 2024 کی تیسری سہ ماہی میں بے روزگاری 505,000 سے بڑھ کر 1.7 ملین کی چوٹی تک پہنچ جائے گی – 4.9 فیصد کی بے روزگاری کی شرح۔

آکسفورڈ اکنامکس کے سلیٹر نے کہا کہ “بے روزگاری میں فیصلہ کن اضافہ ہاؤسنگ مارکیٹوں کے لیے ایک بہت بڑا خطرہ ہے۔”

زیادہ تر مارکیٹ پر نظر رکھنے والے 2008 کے ہاؤسنگ مارکیٹ کے کریش کے اعادہ کی توقع نہیں کر رہے ہیں۔ بینک اور گھرانے بہتر مالی حالت میں ہیں، اور کچھ ممالک میں مکانات کی فراہمی سخت ہے۔

لیکن گھر کی قیمتوں میں معمولی کمی بھی اعتماد کو کھٹکا دے گی، جس کی وجہ سے گھر کے مالکان اخراجات میں کمی کر سکتے ہیں۔

بلڈرز، وکلاء، بینکوں، چلتی کمپنیوں اور فرنیچر کی دکانوں سے ہاؤسنگ مارکیٹ کے روابط کی وجہ سے سرگرمیوں میں سست روی معیشت کے بہت سے دوسرے حصوں کو بھی دھچکا دے گی۔

چین کی پراپرٹی مارکیٹ ان رابطوں کی وجہ سے جی ڈی پی کا تقریباً 28-30 فیصد بنتی ہے۔ نیشنل ایسوسی ایشن آف ہوم بلڈرز کے مطابق، ریاستہائے متحدہ میں، GDP میں ہاؤسنگ کا وسیع تر حصہ عام طور پر اوسطاً 15-18% ہے۔

ایک بدترین صورت حال میں – جس میں مکان کی قیمتیں متوقع سے زیادہ تیزی سے گرتی ہیں اور قیمتوں میں کمی رہائشی سرمایہ کاری میں کمی اور بینکوں کی طرف سے سخت قرضے کے ساتھ مل جاتی ہے۔ آکسفورڈ اکنامکس نے پیشن گوئی کی ہے کہ عالمی جی ڈی پی 2023 میں صرف 0.3 فیصد بڑھے گی، بجائے اس کے کہ اس کی فی الحال توقع 1.5 فیصد ہو گی۔

کے مقابلے میں ایک اضافی منفی عنصر [global financial crisis]، یہ ہے کہ چینی ہاؤسنگ مارکیٹ بھی مندی کا شکار ہے،” سلیٹر کے مطابق۔ “لہذا عالمی ہاؤسنگ انحطاط کے عالمی پیداوار پر پڑنے والے اثرات کو دور کرنے کے بجائے، جیسا کہ GFC کے بعد ہوا تھا، چینی ہاؤسنگ سیکٹر زوال میں حصہ ڈال رہا ہے۔”

– لورا اس نے اس رپورٹ میں تعاون کیا۔